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一个人为金钱犯罪，这个人有罪；一个人为面包犯罪，这个社会有罪；一个人为尊严犯罪，世人都有罪--拉古迪亚
1问：业主大会成立后，如何划转业主交存的住宅专项维修资金？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第15条和第16条的规定，业主大会成立后划转业主交存的住宅专项维修资金的方法步骤是：
第一步：业主大会决定委托小区所在地的一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并以该物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账，在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户；
第二步：业主委员会将在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户的情况，拟决定委托住宅专项维修资金账目管理单位的情况和已制定《住宅专项维修资金使用管理制度》的情况等，书面通知并请求小区所在地的房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向业主大会划转住宅专项维修资金并移交有关账目；
第三步：小区所在地的房地产行政主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到业主委员会的书面通知之日起30日内,向专户管理住宅专项维修资金的银行发出《划转住宅专项维修资金通知书》，通知专户管理住宅专项维修资金的银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金的账面余额划转至小区业主大会开立的住宅专项维修资金账户,同时将涉及该住宅专项维修资金的账目等移交给业主委员会。
2问：物业服务人可以在微信业主群公布欠物业费业主的名单明细吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第944条第二款的规定，如果业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告业主在合理期限内支付。合理期限届满仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。这就是说，物业服务人在向业主催交物业费时，可以先催告业主在合理期限内支付，合理期限届满未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，或者也可以不经催告，直接提起诉讼或者申请仲裁。因为法律在这里说的是可以催告，而非是应当催告，所以说催告并非物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的前置程序。因此，催告后的提起诉讼或者申请仲裁，或者不经催告的直接提起诉讼或者申请仲裁才是物业服务人向业主催交物业费的正确姿势。
然而，有的物业服务人向业主催交物业费时不是采取法律允许的正确方式进行，而是采取将欠交物业费业主的名单明细在微信业主群公布的方式向业主催交，她们以为以此方法向业主催交物业费应该是更简单、更方便、更快捷的有效方法，还能起到“杀一儆百”的作用。殊不知，这不仅事与愿违，而且还由于物业服务人及其员工的行为侵犯了业主的隐私权等权利而摊上了官司。
某物业服务人的员工陈某，为了向黄某等催交物业费，而在微信业主群发布了《三年不交物业费的业主名单明细》，名单明细详细记载了黄某等业主的房屋门牌号码、欠费金额、工作单位、从事职业等个人隐私信息。黄某报警并提起诉讼后，公安机关给予了陈某治安罚款的行政处罚。案经人民法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第1032条和第1033条的规定，自然人享有隐私权。自然人的隐私权受法律保护。自然人的隐私权包括自然人的姓名、出生日期、身份证件号码、生物识别信息、家庭住址、电话号码、电子邮箱、健康信息、行踪信息等。严禁以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害公民的隐私权。某物业服务人以在微信业主群发布《三年不交物业费的业主名单明细》的方式向黄某等业主催交物业费，其行为明显违反了法律的强制性规定，主观上存在过错，客观上造成了侵害黄某隐私权的后果，物业服务人应当向黄某承担侵权的民事责任。遂判令某物业服务人在小区公告栏张贴经人民法院审核通过的向黄某的书面赔礼道歉信，并判令物业服务人赔偿黄某一定数额的精神损害赔偿金。
3问：业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金应当由谁管？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第10条和第11条的规定，在业主大会成立前，对业主交存的住宅专项维修资金的管理分为两种情况。
第一种情况是：在业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地的房地产行政主管部门代管。
房地产行政主管部门代管时，应当委托所在地的一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账。未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账；
第二种情况是：在业主大会成立前,已售公有住房的住宅专项维修资金,由物业所在地的房地产行政主管部门负责管理。负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地的一家商业银行,作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。开立公有住房住宅专项维修资金专户,应当按照售房单位设账,按幢设分账。其中,对业主交存的住宅专项维修资金,应当按房屋户门号设分户账。
4问：应当怎样分摊住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第20条和第21条的规定，对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用按照下列规定分摊：
一是对商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积的比例分摊；
二是对售后公有住房之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中应由业主承担的部分,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；
三是对售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，费用应当先按建筑面积的比例分摊到各相关物业。其中应当由售后公有住房分摊的费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；
四是对涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造的费用。
5问：哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第25条的规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用；
二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备维修、养护的费用；
三是依法应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四是根据物业服务合同的约定,应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
6问：谁应向业主公布住宅专项维修资金的有关情况？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第30条的规定，房地产行政主管部门、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门以及业主委员会,应当每年至少一次与住宅专项维修资金的专户管理银行核对住宅专项维修资金的账目,并向业主，向公有住房售房单位公布下列情况：
一是住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存总额情况；
二是住宅专项维修资金发生列支的项目、费用和分摊的情况；
三是业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存的金额；
四是其他有关住宅专项维修资金的使用和管理情况。
7问：住宅专项维修资金可以用于购买国债吗？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第26条的规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债，具体要求是：
一是利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期；
二是利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债,应当经业主大会同意。尚未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
三是利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门审核同意；
四是不得利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
8问：哪些资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用？
答：根据建设部、财政部发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第27条的规定，
下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
一是住宅专项维修资金的存储利息；
二是利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
三是利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益,但业主大会另有决定的除外；
四是住宅共用设施设备报废后回收的残值。
9问：居民委员会有权代表业主与物业服务人签订合同吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第278条第一款（四）项的规定，选聘和解聘物业服务人或者选聘和解聘其他管理人是由小区业主共同决定的事项，而非是由居民委员会有权决定的事项。因为居民委员会不是小区业主，其不享有小区业主的权利，也就不能履行小区业主的义务，所以居民委员会是无权利也无义务替代业主与物业服务人签订合同的。否则，居民委员会的越俎代庖行为就是非法的、无效的。
有人民法院的司法判例显示，在前期物业服务合同到期，物业服务人退出后，小区陷入了无人管理的状态。在这种情况下，居民委员会为了保障小区业主的正常生活，在征得大多数业主的同意后，与一家物业服务人签订了物业服务合同。业主李某认为，居民委员会无权代表业主签订合同，所以不应向物业服务人支付物业费。案经人民法院审理认为，“在小区尚未成立业主委员会的特殊情况下，居民委员会为了保障业主的正常生活，在征得大多数业主的同意后，也是可以代行业主委员会职权的。居民委员会与物业服务人签订的合同合法有效，对全体业主具有法律约束力。李某对此虽然持有异议，但他接受了物业服务人的服务，与物业服务人形成了事实上的物业服务关系”，遂判令李某向物业服务人支付物业费和违约金。对此司法判决，笔者认为，司法判决对本案的处理结果虽然基本正确，但对其阐述的居民委员会可以代行业主委员会职权，合同合法有效，对全体业主具有法律约束力的理由却是不敢苟同且又是可以值得商榷的。因为目前在无明确法律可以依据，并且居民委员会签订合同的行为已“跨越法律”的情况下，司法判决还理直气壮地认定居民委员会可以代行业主委员会职权，合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，是不是可以令人啼笑皆非？
“可以代行”！是法律的规定？是司法的“惯例”？还是法官的创造？可以代行的一纸判决难道就可以改变法律的强制性规定？可以代行的一纸判决难道就赋予了业主委员会有与物业服务人签订合同的职权，然后居民委员会也就有了代行的职权？
好像顺理成章，其实则不然。居民委员会不仅无权代行业主委员会职权，而且就连业主委员会本身也是不具有擅自与物业服务人签订合同的职权的。因为只有在召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，并且形成选聘和解聘物业服务人的决定后，业主委员会根据业主大会的决定或者授权，才可以与物业服务人签订合同，而不是业主委员会有权与物业服务人签订合同。
睁大眼睛细细看，“紧急性”、“目的性”和“多数性”事实理由的表述缺失却又是司法判决“致命的伤”。而这些紧急性、目的性和多数性事实理由缺失所致的致命伤即使是靠李某履行了判决义务而渐渐被人遗忘，但对签订合同当时的情景是否是已经达到了情况紧急的程度？是否是为了维护全体业主的合法权益，而不是为了维护居民委员会和物业服务人的“合法权益”的目的，又是是否是征得了大多数业主的书面同意授权，并由业主签订了《授权委托书》或者是出具了《同意书》？业主李某仍然是心存芥蒂不认“这壶酒钱”的。
就案办案，个案处理不好吗？为什么非得认定居民委员会可以代行业主委员会职权，合同合法有效，对全体业主具有法律约束力，而陷司法判决于“画蛇添足”的难堪？
实际上，合同在本案中的效力问题并没有那么重要，也不会影响李某向物业服务人支付物业费。因为虽然李某认为居民委员会无权代表业主签订合同，但李某已经接受了物业服务人的服务，并与物业服务人形成了事实上的物业服务关系，李某就应向物业服务人支付已经发生的物业费，这才是本案争议的关键。退一步讲，即便是合同无效，根据合同无效的处理原则，李某也应向物业服务人支付已经发生的物业费。只不过，根据李某的抗辩，查清造成合同无效的责任，是应当有利于酌情减轻李某的违约责任的。
认定居民委员会可以代行业主委员会职权，而又不追加居民委员会作为当事人参加诉讼。而不追加居民委员会参加诉讼，签订合同当时的紧急情况和大多数同意又怎么能够任凭物业服务人的一面之词？司法判决之言之凿凿的可以代行又怎么能够令人折服？
边说着边看，我们会猛然发现，当初居民委员会在与物业服务人签订合同前，似乎是犯下了一个被司法判决忽略的常识性错误，那就是居民委员会既然已经征得了大多数业主的同意，那居民委员会为什么就不趁热打铁组织召开业主大会，指导对选聘物业服务人事项进行投票决定，然后再选出业主代表，由业主代表与物业服务人签订合同，而非得搭上自己“慌不遮体”地披挂上阵呢？
当我们撩去司法判决的“面纱”，我们又会幡然醒悟，在人民法院下达司法判决时，对于居民委员会与物业服务人签订合同的期限是否是已因“旷日持久”而动摇了紧急性根基？也即物业服务人是否已经丧失了当初签订合同必须进场“救急”的紧急性条件？为什么在“时过境迁”的今天，居民委员会仍然还在帮扶着物业服务人持续“发挥”着合同的效力？对于小区是否已经具备了设立业主大会和选举业主委员会的条件？对于居民委员会是否又是有义务根据《中华人民共和国民法典》第277条的规定，在司法判决后的一定期限内指导并协助小区设立业主大会和选举业主委员会，并由业主委员会根据业主大会的决定或者授权与物业服务人重新签订物业服务合同呢？对于这些个一个个的问题，司法判决为什么避而不谈，没有了下文呢？
紧攥着居民委员会可以代行业主委员会职权的司法判决，业主李某虽然极不情愿地向物业服务人支付了物业费和违约金，但笼罩在他心头的居民委员会有权代表业主签订合同的疑虑雾霾似乎是越来越浓重了。他走火入魔般在小区里四处游荡，嘴里边念念有词：居民委员会有权代表业主签订合同吗？居民委员会有权代表业主签订合同吗？居民委员会有权代表业主签订合同吗……
10问：未经业主大会同意的物业服务合同发生法律效力吗？
答：根据《中华人民共和国民法典》第278条第一款（四）项的规定，选聘和解聘物业服务人或者选聘和解聘其他管理人是由小区业主共同决定的事项，而非是由业主委员会有权决定的事项。并且业主大会在决定该事项时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主占比三分之二以上的业主参与表决，形成选聘和解聘物业服务人的决定，然后由业主委员会执行。法律之所以如此规定，目的是出于维护业主合法权益和维护社会安定团结需要考虑的。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当不折不扣地执行好业主大会选聘和解聘物业服务人，并与之签订或者解除物业服务合同的决定，而不能擅自决定选聘或解聘物业服务人并与之签订或者解除物业服务合同。否则，业主委员会的越俎代庖行为就是非法的、无效的。
有人民法院的司法判例认为，在某小区的物业服务合同到期后，业主委员会在未经业主大会同意的情况下，其与物业服务人续签的物业服务合同无效，对业主不发生法律效力。遂判令物业服务人于判决生效后的十五日内撤出物业服务区域。
判决生效后，物业服务人未主动撤出，业主委员会申请人民法院强制执行。在执行过程中，双方当事人达成了执行和解协议，物业服务人在结清了有关账目并向业主委员会移交了物业后撤离了服务的小区。
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